不動產綜合研究

上海市存量住宅價格指數

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指數編制說明

1、指數基期:
2010年1月為基期,基期指數100點;

2、發布周期:
每月10日發布最新指數;

3、樣本范圍:
全市存量住宅小區(不含別墅);

4、樣點觀測值:
小區基準價格的月度變化值;

5、樣本信息:
小區基本信息、樓棟基本信息、基準單元信息、小區基準價格等四大類數據信息;

6、信息采集方式:
小區、樓棟以及基準單元等信息,由踏勘人員親赴現場采集;小區基準價格,由資深房地產估價人員根據現場調研情況并結合實際成交和掛牌數據等信息,評估得出
小區基準價格;

7、計算模型:
計算模型取各樣點小區的基準價格漲跌幅數值作為樣本參數,采用如下公式進行計算:
A(n) = (1+r) * A(n-1)
式中: r:本期樣點小區基準價格漲跌幅數值的加權平均值
A(n-1):上期指數值
A(n):本期指數值



       經過一段時間的政策升級,上海存量住宅市場進入下行通道,交易量下降、價格開始松動,價格指數在連續上行16個月后迎來下跌。

       進入四季度后,銀行房貸額度愈加偏緊,在繼續執行“三價就低” 審批貸款額度的情況下,剛需購房者入市會更加艱難,置換客群也將陷入焦慮,預計年末存量住宅市場行情會進一步走低。




     

        9月,全市各環線價格指數均出現不同程度的下跌。郊環外區域由于總價相對較低且前期漲幅不大,此次跌幅較小、僅次于內環內。

        



    


         9月,全市存量住宅價格指數環比漲幅前三的分別為原盧灣、黃浦和靜安區。

       上榜的三個區都屬于絕對的中心區域,各項配套都較為成熟,擁有穩定的需求客群。由于房源數量不多,賣方心態好,所以價格依然堅挺、暫時以穩定為主。隨著市場整體行情松動,成交節奏放緩、觀望氣氛加重,中心城區議價現象也會增加,價格指數將步入下行通道。



        

        


        2021年9月,價格指數環比上漲的板塊僅有8個。上漲板塊中,人民廣場板塊漲幅最高,環比漲0.33%。

 





        9月,各檔次物業價格指數走勢出現分化,除豪宅物業外均出現不同程度的下跌。本輪調控對各類剛需剛改客群影響較大,導致相應檔次的物業行情走低。  

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